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zum 5. Immobilienseminar
26.03.2011
Absicherung der nachhaltigenKapitaldienstfähigkeit durch
dauerhaft niedrige Zinsen
Werner ReichertVorstandsvorsitzender der Erfurter Bank eG
5. Immobilienseminar Cornelia Hopf 26.03.2011
Immobilienseminar Cornelia Hopf
26.03.2011 2
Möglichkeiten zur Begrenzung von Zinsänderungsrisikenbei einer Immobilienfinanzierung
1.Einordnung
2.Problemstellung
3.Unsichere Anschlussfinanzierung (Unterlassensalternative)
4.Überblick alternativer Finanzierungsprojekte
5.Merkmale und beispielhafte Verdeutlichung der Alternativen
6.Grundzüge der ökonomischen Analyse
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Einordnung
- Entwicklung der 5-, 6- und 10jährigen Zinsen seit 1999
•Die Zinsen schwanken auch innerhalb kurzer Zeiträume deutlich.
•Ab Mitte des Jahres 2008 bis Mitte / Ende 2010 sind die Zinsen auf ein sehr niedriges Niveaugefallen (30.06.2010: 10 Jahre = 2,87 %).
•Seit Ende des Jahres 2010 steigen die Zinsen wieder (31.01.2011: 10 Jahre = 3,41 %).
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MAX
MIN
?
1. Einordnung
- Präzisierung des Untersuchungsgegenstandes
• Notwendigkeit der Differenzierung zwischen zwei verschiedenen
Ausgangssituationen
• Bezug der Analyse auf Hypothekarkredite als bedeutende Erscheinungsform
festverzinslicher Darlehen, bei denen aufgrund der Höhe der Kreditvolumina i. d. R. Anschlussfinanzierungen erforderlich sind
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Kreditnehmerentscheidet über eineerste Finanzierung fürein Investitionsvorhaben(d .h. es besteht nochkein Darlehen)
Kreditnehmerentscheidet überVarianten der Anschluss-finanzierung für einbestehendes Darlehenim Zusammenhang miteiner auslaufendenFestzinsbindung
Erstfinanzierung
Anschluss-finanzierung
2. Problemstellung
• Kreditnehmer von Immobilienfinanzierungen bevorzugen die Festschreibung des
Zinssatzes für ihr Darlehen bei Vertragsabschluss, um Zinsänderungsrisiken für
einen definierten Zeitraum zu eliminieren.
• Hypothekarkredite sind i. d. R. den langfristigen Fremdfinanzierungsmitteln
zuzuordnen und weisen durchschnittliche Gesamtlaufzeiten von 25 bis 30 Jahren
auf.
• Diese Finanzierungslaufzeit wird in den wenigsten Fällen mittels eines einzigen
Festzinsdarlehens, sondern durch mehrere Abschnittsfinanzierungen mit
Zinsbindungen von jeweils 5 bis 10 Jahren überbrückt.1
• Die sich bei Vertragsabschluss ergebende Annuität (Summe aus regelmäßig zu
zahlendem Zins und Tilgung), die maßgeblich vom vereinbarten Festzinssatz für
das Darlehen abhängt, gilt folglich nicht für die Gesamtlaufzeit, sondern nur bis
zum Ablauf der Festzinsbindung.
• Sofern die Zinsen nach Ablauf der ersten Zinsbindungsperiode deutlich gestiegen
sind, „verteuert“ sich die Finanzierung.
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1) Möglicher Grund: hohe Aufschläge für Zinsbindungen > 10 Jahre auf Grund des o.a. Kündigungsrechtes für private Kreditnehmer.
2. Problemstellung (Fortsetzung)
• In diesem Fall sind zwei mögliche Folgen denkbar:
a)Konstanz der Annuität Verringerung des Tilgungsanteils mit der
Konsequenz einer verlängerten Gesamtlaufzeit der Finanzierung
b)Erhöhung der Annuität gesteigerte Liquiditätsbelastung des
Kreditnehmers.
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Abgeleitete Problemstellung:
Möglichkeiten zur Begrenzung von Zinsänderungsrisiken fürAnschlussfinanzierungen bei festverzinslichen Darlehen– Strukturierung und ökonomische Analyse
3. Unsichere Anschlussfinanzierung
- Beispielhafte Verdeutlichung
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•Ausgangssituation:
festverzinslicher Hypothekarkredit über 100.000,00 €
Vollbesicherung durch Grundpfandrechte
Abschlussdatum: 22.09.2005 mit einer 6-jährigen Festzinsbindung
Zinssatz: 3,60 % p.a. (nominal)
anfänglicher Tilgungssatz: 2,00 %
monatliche Annuität: 467,17 €
Restschuld bei Ablauf der Festzinsbindung am 30.09.2011: 86.352,28 €
•unsichere Anschlussfinanzierung: 30.09.2011
festverzinslicher Hypothekarkredit über 86.352,28 €
Unsicherheit bezieht sich auf die Zinsstrukturkurve am 30.09.2011 (Ablaufdatum
der ersten Festzinsfinanzierung)
Annahme: Es soll wiederum eine Festzinsbindung für 6 Jahre erfolgen
Konkretisierung der Unsicherheit auf den 6-Jahresmarktzinssatz am 30.09.2011
3. Unsichere Anschlussfinanzierung
- Simulation der Unterlassensalternative
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•Situation nach Abschluss der ersten Festzinsbindung:
festverzinslicher Hypothekarkredit über 100.000,00 €
Zinssatz: 3,60 % p.a. (nominal)
monatliche Annuität: 467,17 €
ungefähre Laufzeit des Gesamtkredites (bei Zinskonstanz): 28,5 Jahre
Restschuld bei Ablauf der Festzinsbindung am 30.09.2011: 86.352,28 €
•Simulation einer Anschlussfinanzierung auf Basis des aktuellen Zinsniveaus(Kalkulationsdatum: 31.01.2011; Zinsbindung ab 30.09.2011)
festverzinslicher Hypothekarkredit über 86.352,28 €
Zinssatz: 4,15 % p.a. (nominal) Zinssatzerhöhung (nur zinsstruktur-kurveninduziert) um 0,55 %-Punkte)
Folgen:
a)bei Konstanz der Annuität (467,17 €) Verlängerung der Gesamtlaufzeit desDarlehens um ca. 2 Jahre ( Steigerung des Gesamtzinszahlung aufgrundhöheren Zinssatzes und Verlängerung der Darlehenslaufzeit)
b)Erhöhung der Annuität (von 467,17 € auf 492,56 €) gesteigerteLiquiditätsbelastung des Kreditnehmers monatlich um ca. 25 €)
3. Unsichere Anschlussfinanzierung
- Bewertung der Unterlassensalternative
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•Bei aktuellem Zinsniveau scheinen die Risiken durch Zinssteigerungengegenüber den Chancen durch Zinssenkungen zu überwiegen!
•Die Problemstellung der unsicheren Anschlussfinanzierung erscheint dahergegeben
z. B. am 30.09.2010 für 6 Jahre fest: 3,00 %
WO LIEGT DER 6-Jahres-Satz am 30.09.2016 ???
•Die Unterlassensalternative bedeutet also, dass sich der Kreditnehmer Risiken undChancen einer Zinsniveauveränderung offen hält.
4. Überblick alternativer Finanzierungsprojekte
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Zinssicherungsgeschäft
Forward-Darlehen (a)
Möglichkeiten zur Begrenzung von Zinsänderungsrisiken fürAnschlussfinanzierungen bei festverzinslichen Darlehen
Zinsbegrenzungsgeschäft
Cap-Darlehen (b)
Ablösung durch ein
Bauspar-Darlehen (c)
Begriff:
•ein in der Gegenwartgeschlossener Darlehensver-trag mit festem Zinssatz,dessen Zahlungswirksamkeiterst in der weiteren Zukunftbeginnt
• weitere Rechten und Pflichtensind identisch mit denen einesherkömmlichen Darlehens
Begriff:
•Darlehen mit variablem Zinssatz,bei dem der Zinssatz jedoch eineObergrenze (den Cap) nichtüberschreitet
•Absicherung gegen einendeutlichen Zinsanstieg durchVereinbarung einerZinsobergrenze
Begriff:
•Darlehen, das nach Abschlussder Sparphase einesBausparvertrages im Zuge derZuteilung zu bereits beiAbschluss des Bausparver-trages festgelegtem Zinssatzvon der Bausparkasse gewährtwird
5. Merkmale der Alternativen
(a) Forward - Darlehen
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• Ziel:
Sicherung des AKTUELLEN Zinsniveaus für die Zukunft
• Konstruktion:
Nach einer zahlungslosen Vorlaufzeit, während der regelmäßig keineBereitstellungszinsen anfallen, erfolgt die Valutierung der Darlehenssumme
( das Ursprungsdarlehen mit der abgelaufenen Festzinsbindung wird durchein neues Darlehen mit dem bereits zu Beginn der Vorlaufzeit fixierten Zinssatzabgelöst).
Während der Vorlaufzeit trägt der Kreditgeber das Risiko steigender Zinsen.
Hierfür verlangt der Kreditgeber üblicherweise eine spezielle Vergütung in Formeines Zinsaufschlages während der Darlehenslaufzeit.1
Forward-Darlehen beinhalten also sog. unbedingte, zinsbezogeneTermingeschäfte
1) Einflussfaktoren der Vergütung: aktueller Zinssatz für die Laufzeit des Forward-Darlehens, Länge der Vorlaufzeit, Erwartungswert und Volatilität desZinssatzes.
5. Merkmale der Alternativen
(a) Forward - Darlehen - Beispiel
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•Ausgestaltung des Forward-Darlehens:
festverzinslicher Hypothekarkredit über86.352,28 €
Vollbesicherung durchGrundpfandrechte
Abschlussdatum: 30.09.2010
•Vorlaufzeit (30.09.2010 bis30.09.2011): 1 Jahr
•mit einer 6-jährigen Festzinsbindung(30.09.2011 bis 30.09.2017)
Zinssatz: 3,33 % p.a. (nominal)
monatliche Annuität: 467,17 €(unverändert)
Unterlassensalternative:
festverzinslicher Hypothekarkredit über86.352,28 €
Vollbesicherung durchGrundpfandrechte
Abschlussdatum: 30.09.2011
mit einer 6-jährigen Festzinsbindung(30.09.2011 bis 30.09.2017)
Zinssatz: 4,15 % p.a. (nominal)
In diesem Fall könnte durch rechtzeitige Vereinbarung der Anschlusskondition sogar eine Verringerungdes im Jahr 2005 abgeschlossenen Nominalzinses erreicht werden.
Forward-Darlehen sind sinnvoll, wenn sich das Zinsniveau vor Ablauf der Zinsfestschreibungdeutlich nach unten verschiebt.
5. Merkmale der Alternativen
(b) Cap - Darlehen
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•Ziel:
Festlegung einer MAXIMALEN Zinsbelastung aus einem Darlehen durchVereinbarung einer Zinsobergrenze
•Konstruktion:
Abschluss eines Darlehens mit variabler Verzinsung
zusätzliche Vereinbarung einer Zinsobergrenze, so dass Zinssteigerungen überdieses Grenze hinaus für das abgeschlossene Darlehen unrelevant sind
Sinkende Zinsen während der Darlehenslaufzeit führen zu einer Reduzierung derZinsbelastung.
Für die vereinbarte Zinsobergrenze verlangt der Vertragspartner (z. B. die Bank)eine Versicherungsprämie, die sich
-nach der Laufzeit des Cap-Darlehens
-und nach der Höhe der Zinsobergrenze richtet.
Cap-Darlehen beinhalten also sog. bedingte, zinsbezogene Termingeschäfte
5. Merkmale der Alternativen
(b) Cap - Darlehen (Fortsetzung)
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•Verdeutlichung der Vertragsbeziehung
zzgl.einmaligePrämie
5. Merkmale der Alternativen
(b) Capd - Darlehen - Beispiel
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•Ausgestaltung des Cap-Darlehens:
variabel verzinslicher Hypothekarkredit über86.352,28 €
Vollbesicherung durch Grundpfandrechte
Abschlussdatum: 30.09.2011
•Basis: 3-M-Euribor (prognostiziert für30.09.2011: 1,98 % p.a.)
•Festlegung: Darlehen ist ab Valutierung mit1,00 % p.a. über dem 3-M-Euribor zuverzinsen
•zusätzliche Festlegung einer Zinsobergrenzefür den 3-M-Euribor: z. B. 3,00 % und einerLaufzeit für die Vereinbarung (z. B. 6 Jahre)
•Zahlung einer einmaligen Cap-Prämie (in %der Darlehenssumme)
Zinssatz (max.) 4,00 % p.a. (nominal)
Unterlassensalternative:
festverzinslicher Hypothekarkredit über 86.352,28 €
Vollbesicherung durch Grundpfandrechte
Abschlussdatum: 30.09.2011
mit einer 6-jährigen Festzinsbindung(30.09.2011 bis 30.09.2017)
Zinssatz: 4,15 % p.a. (nominal)
Kann erwartet werden, dass sich die Kurzfristzinsen (1 bis 6 Monate) weiterhin auf niedrigem Niveaubewegen, kann durch Vereinbarung einer variablen Verzinsung der Zinsaufwand gering gehaltenwerden. Als Schutz gegen steigende Zinsen greift die vereinbarte Zinsobergrenze. Für diesen Zinscapzahlt der Kreditnehmer einem Vertragspartner (z. B. der Bank) eine einmalige Prämie, die bei derVorteilhaftigkeitsprüfung zu berücksichtigen ist!
5. Merkmale der Alternativen
(c) Bauspar - Darlehen
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•Ziel:
Sicherung eines gemäß tariflicher Vorgaben DEFINIERTEN Zinssatzes für dieDarlehensphase des Bausparvertrages in der Zukunft
•Konstruktion:
Kennzeichen der Bausparfinanzierung ist die chronologische Unterteilung in eineSparphase und eine Darlehensphase.
Der Übergang zwischen den Phasen markiert den Punkt der „eigentlichen“Finanzierung im Sinne des Zuflusses von Zahlungsmitteln zur Verwirklichung desFinanzierungszweckes (Ablösung der Erstfinanzierung nach Ablauf derFestzinsbindung).
Die Höhe des die Zinsbelastungen der Darlehensphase determinierendenSollzinssatzes ist entweder fest vorgegeben oder vom Bausparer durch dessenWahl in der Sparphase bestimmbar.
5. Merkmale der Alternativen
(c) Bauspar - Darlehen - Beispiel
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26.03.2011 18
•Abschluss des Darlehensvertrages am 22.09.2005:
festverzinslicher Hypothekarkredit über 100.000,00 €
Zinssatz: 3,60 % p.a. (nominal)
Festlegung der monatlichen Annuität so, dass eine Besparung eines
Bausparvertrages zusätzlich möglich ist (ggf. Verringerung der Annuität von
467,17 €)
•Gleichzeitiger Abschluss eines Bausparvertrages (Finanzierungstarif)
Bausparsumme:
Festzulegen in Höhe des Restschuldbetrages, der nach Ablauf derFestzinsbindung des Hypothekarkredites verbleibt
Regelsparbeitrag: monatlicher Sparbeitrag in Promille der Bausparsumme
Sparzeit: 6 Jahre (bis 30.09.2011)
•Ablösung des festverzinslichen Hypothekarkredites durch dasBausparguthaben und –darlehen
Gültigkeit eines bereits bei Abschluss des Bausparvertrages feststehendenSollzinssatzes (z. B. 3,50 % p. a. nominal)
Tilgung der Restschuld in einer gem. Bauspartarif definierten Zeitdauer
5. Merkmale der Alternativen
(c) Bauspar - Darlehen - Beispiel (Fortsetzung)
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26.03.2011 19
•Beim Bausparvertrag ist zu prüfen, ob sich am Markt erhältliche Tarife bzgl.:
Regelsparbeitrag (zusätzlich zu Zins- (und Tilgungs-) Zahlungen aus demHypothekarkredit zu erbringende monatliche Leistung)
Sparzeit (i. d. R. zwischen 6 und 11 Jahren)
späterem Tilgungsbeitrag sowie der
Tilgungsdauer
in das Finanzierungsvorhaben integrieren lassen.
•Positiv für den Keditnehmer ist die frühzeitige Festlegung des Darlehenszinssatzes(ergibt sich bei Abschluss aus dem Tarif).
•Bei der Vorteilhaftigkeitsbetrachtung ist die anfallende Abschlussgebühr belastendund der Guthabenzins während der Sparzeit entlastend zu berücksichtigen.
6. Grundzüge der ökonomischen Analyse
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Generelle Vorgehensweise:
•Um unterschiedliche Finanzierungsalternativen (hier vier Varianten) miteinandervergleichen zu können, bedarf es eines quantitativen Vorteilhaftigkeitskriteriums.
•Finanzierungsprojekte werden i. d. R. anhand ihrer Barwerte (Summe derabgezinsten Zahlungsüberschüsse) beurteilt.
•Beim Vergleich der Varianten wird jeweils eine Differenzzahlungsreihe(Zahlungsreihe der Variante 1 ./. Zahlungsreihe der Variante 2) aufgestellt und dannderen Barwert bestimmt. Ist dieser Barwert positiv, ist Finanzierungsvariante 1gegenüber der –variante 2 zu bevorzugen.
•Durch paarweisen Vergleich mit Hilfe der Differenzzahlungsreihe kann die besteAlternative ermittelt werden.
Ziel der ökonomischen Analyse:
Prüfung der Vorteilhaftigkeit einer der beschriebenen Alternativen im Vergleich zurZinsänderungsrisiko behafteten (unsicheren) Anschlussfinanzierung(Unterlassensalternative)
6. Grundzüge der ökonomischen Analyse (Fortsetzung)
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Konsequenzen:
•Generelle Aussagen zur Vorteilhaftigkeit bestimmter Finanzierungsinstrumentekönnen nicht gemacht werden.
•Die Unsicherheit in Bezug auf die Zinsentwicklung muss in einEntscheidungsmodell einfließen. Dazu müssen individuelle Präferenzen desEntscheiders (Kreditnehmers) geklärt und einbezogen werden.
•Wenngleich sich die Alternativenauswahl auf ein Modellergebnis (mitentsprechenden Annahmen) stützt, kann sie als unmittelbareHandlungsempfehlung angesehen werden.
Wesentliche Elemente der Entscheidung:
Abschätzung einer Wahrscheinlichkeitsverteilung bzgl. des zukünftigenZinssatzes
Vorgabe einer originären Zielgröße (z. B. Barwert des Finanzierungsprojektes)
Präferenzfunktion des Entscheiders
Immobilienseminar Cornelia Hopf
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Haben Sie noch Fragen? Jederzeit gern!
Erfurter Bank eG
Werner.Reichert@erfurter-bank.de
Vielen Dank fürIhre Aufmerksamkeit!
Immobilienseminar Cornelia Hopf
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